Часто задаваемые вопросы

По общему правилу, установленному п. 9.2.11 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных приказом Минэнерго России от 24.03.2003 № 115, п. 5.2.10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, для защиты от внутренней коррозии, системы отопления в МКД должны быть постоянно заполнены деаэрированной, химически очищенной водой или конденсатом.

 

Такая ситуация является фактическим отказом собственника в доступе в помещение для проведения капитального ремонта.

По общему правилу, УО вправе требовать от собственника помещения в МКД, а собственник обязан предоставить допуск в занимаемое помещение для  проведения ремонтных работ, в т.ч. капитального характера. Это следует из п.п. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила №354), с учетом положения ч. 1 ст. 7 ЖК.

Факт не допуска собственником в помещение в МКД для проведения работ по капитальному ремонту ОИ в МКД фиксируется в порядке, определенном нормативным актом субъекта РФ. Это определено п. 4.1 ч. 2 ст.182 ЖК.

При этом федеральное законодательство не предусматривает механизм дальнейших действий УО и/или регионального оператора при фиксации такого факта. Такой механизм может быть установлен нормативным актом субъекта РФ.   

Однако, с учетом того, что УО обязана обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, при отказе собственника в предоставлении доступа в помещение для проведения таких работ, УО рекомендуется провести с таким собственником работу по  его понуждению в предоставлении доступа, на основе норм п.п. «е» п. 34, 85-85(3) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила №354). Это следует из п. 5 ч. 1.1, ч. 2.3 ст. 161 ЖК.

По сложившейся практике, в такой ситуации, УО, в присутствии представителя подрядчика и составляет акт об отказе в допуске к коммуникациям для проведения ремонта, по аналогии со случаем, предусмотренным п. п. 85(1) Правил №354.

Обратите внимание, что согласно позиции Минстроя РФ, например изложенной в письме от 16.01.2019 № 794-АО/06, в суд о предоставлении доступа в такое помещение обращается заказчик таких работ, т.е:

- региональный оператор по капитальному ремонту, если фонд капитального ремонта (далее – ФКР) сформирован на счете регионального оператора или на специальном счете, открытом на имя регионального оператора;

- владелец специального счет ФКР, например УО, ТСЖ или ЖСК.

В указанной ситуации, рекомендуется:

- в уведомлении о необходимости предоставления доступа указать на то, что УО снимает с себя ответственность в отношении последствий, связанных с наступлением аварийных ситуаций в помещении собственника;

- в акте об отказе в предоставлении доступа, указать на то, что собственник предупрежден о последствиях не предоставления доступа.

В качестве судебной практики в отношении предоставления доступа для проведения работ по капитального ремонту обратите внимание на:

- апелляционное определение Московского городского суда от 14.04.2022 № 33-13484/2022;

- постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020 № 09АП-52703/2020 по делу № А40-15719/2020.

Оригиналы решений собственников и протокола хранит орган ГЖН в течение трех лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК).

Копии официальных документов общего собрания после его проведения хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Это предусмотрено частью 4 статьи 46 ЖК.

Внимание
подлинники решений и протокола общего собрания инициатор общего собрания обязан передать в УО, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания

Подлинники решений и протокола общего собрания УО, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение пяти дней обязаны передать в орган государственного жилищного надзора и разместить в ГИС ЖКХ.

Деятельность по хранению различных документов регулируетсяЗаконом от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации».

Перечень типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения утвержден приказом Приказ Росархива от 20.12.2019 № 236 (далее – Перечень). 

Сроки хранения копий протоколов общих собраний в МКД и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в Перечне не закреплены. Предусмотрен лишь срок для хранения оригинала протокола ОСС. Протокол нужно хранить постоянно (п. 546 Перечня). Это обязанность ГЖИ (ч. 1.1 ст 46 ЖК).

Копии документов ОСС также рекомендуется УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК хранить постоянно. Это обеспечит защиту интересов управляющей МКД организации и собственников помещений.

Кроме того, согласно постановлению Правительства от 13.08.2006 № 491, в обязанности УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК входит хранение технической и иной документации, документов, связанных с выбором (изменением) способа управления, и пр., но не их уничтожение.

Внимание
орган ГЖН будет хранить подлинники официальных документов общего собрания в течение трех лет. Это прямо указано в части 1.1 статьи 46 ЖК.

Нарушение порядка уведомления может привести к судебным разбирательствам и невозможности реализовать принятые решения.

Чтобы порядок уведомления собственников был соблюден, необходимо выяснить следующее:

·        кто направляет сообщение о проведении общего собрания;

·        кому направляется сообщение о проведении общего собрания;

·        как направить сообщение о проведении общего собрания;

·        каковы последствия нарушения порядка уведомления.

Кто направляет сообщение о проведении общего собрания
Сообщение о проведении общего собрания направляют инициаторы общего собрания, которыми могут быть:

·        один или несколько собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);

·        УО, осуществляющая управление данным МКД по договору управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

·        ОМС в случаях, предусмотренных ЖК РФ.

Ситуация
Собственник нежилого помещения в МКД вправе инициировать проведение ОСС

Да, вправе.

Собрание собственников помещений в МКД может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений данного дома, т.е. как жилого, так и нежилого помещения. Это предусмотрено ч. 2 ст. 45 ЖК РФ.

Кому направляется сообщение о проведении общего собрания
Уведомить о проведении общего собрания необходимо каждого собственника помещения в МКД. Это установлено ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Собственником помещения в МКД может являться гражданин, организация, муниципальное образование или государство.

При наличии в доме муниципальной или государственной собственности, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в МКД, письменное уведомление необходимо направить:

·        органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ;

·        органу местного самоуправления.

Ситуация
Можно ли направить одно сообщение нескольким собственникам помещения, если оно находится в долевой собственности

Нет, нельзя.

Уведомлять о проведении общего собрания необходимо всех собственников помещений в МКД, независимо от того, является ли он собственником помещения в целом или доли в праве собственности на него. Это исходит из положений ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Как направить сообщение о проведении общего собрания
Законодательством предусмотрены следующие способы уведомления о проведении общего собрания:

·        направление заказным письмом;

·        вручение под роспись;

·        размещение в помещении МКД, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме;

·        иной способ, определенный общим собранием.

Это предусмотрено ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Требования ЖК РФ сводятся к тому, что информация должна быть направлена с обязательным подтверждением ее получения адресатом, если отсутствует иное решение собственников.

Сообщение о проведении общего собрания направляется не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

Ситуация
Можно ли уведомление собственников помещений в МКД о предстоящем ОСС разместить в подъездах МКД?

Да, можно, если этот способ уведомления ранее был утвержден общим собранием собственников (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Если собственники не принимали такого решения, то это является нарушением порядка проведения общего собрания. Тогда необходимо соблюсти требования ЖК РФ: направить сообщение заказными письмами или вручить под роспись.

Ситуация
Можно ли часть собственников помещений в МКД уведомить под роспись, а остальным направить уведомления заказными письмами?

Да, можно.

Направление сообщения о проведении общего собрания собственников заказными письмами и вручением под роспись являются законными способами и не требуют специального решения собственников. Они установлены ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Каковы последствия нарушения порядка уведомления
Нарушения порядка направления и оформления сообщения о проведении общего собрания могут привести к признанию судом недействительными решений, принятых на собрании.

Уведомление собственников - это один из этапов порядка проведения общего собрания, который установлен ст.ст. 45-48 ЖК РФ.

Допущение существенного нарушения порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания является основанием для признания судом недействительным решения собрания. Это предусмотрено п. 4 ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ.

К наиболее распространенным нарушениям можно отнести:

·        уведомление собственников менее чем за 10 дней до проведения собрания;

·        уведомление не всех собственников помещений в МКД;

·        отсутствие повестки дня в сообщении;

·        отсутствие в сообщении места, где можно ознакомиться с документами, которые будут представлены на данном собрании.

Собственник обязан нести расходы за ЖКУ с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК, п. 1 ст. 131 ГК). Такое право возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в ЕГРН в Росреестре (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК). Иное распределение обязанности оплаты за ЖКУ возможно в силу закона или по договору между прежним и новым собственником.

Государственная регистрация в ЕГРН является единственным доказательством существования права собственности, которое может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Обзор судебной практики Верховного суда № 2 (2019), утв. Президиумом Верховного суда 17.07.2019).

В новостройке будущий собственник помещения в МКД обязан платить за ЖКУ с даты, которая указана в передаточном акте или ином документе о передаче помещения (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК).

Для наследников, не зарегистрировавших право собственности в Росреестре, момент возникновения обязанности платить за ЖКУ отличается (ч. 4 ст. 1152 ГК). Обязанность оплаты ЖКУ у них связана с датой открытия наследства, то есть с днем смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК). Достаточно установить такую дату и подтвердить фактическое принятие квартиры наследниками (проживание в квартире). Тогда в силу пункта 4 статьи 1152 ГК квартира и обязанности по оплате ЖКУ признаются принадлежащими наследнику, независимо от момента государственной регистрации права. Такое положение направлено на создание правовой определенности и исключает наличие временного промежутка между утратой прав наследодателем и их возникновением у наследника.

Не допускается совершение действий, нарушающих покой граждан и тишину, при проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме и (или) нежилого помещения, не являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, иных ремонтных работ в данных помещениях с 19 часов до 9 часов и с 13 часов до 15 часов, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни.

Закон Москвы от 12.07.2002 № 42
О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве

Также предусмотренна ответственность по статье 3.13 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях: штраф за нарушение тишины и покоя граждан с 23 часов до 7 часов на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях, а равно при проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в МКД и (или) нежилого помещения, не являющегося общим имуществом, иных ремонтных работ в данных помещениях ,за исключением действий, направленных на предотвращение правонарушений, ликвидацию последствий аварий, стихийных бедствий, иных чрезвычайных ситуаций, проведение неотложных работ, связанных с обеспечением личной и общественной безопасности граждан ,  с 19 часов до 9 часов и с 13 часов до 15 часов, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни (штраф для граждан – от 1000 до 2000 руб.

О недопустимости такого рода нарушений также говорится вследующих документах :Закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Статья 23 Закона устанавливает, что уровни шума в жилых помещениях должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям. Такие требования предусмотрены разделом VIII СанПиН 2.1.3684-21. Эти нормативы действуют на всей территории России.

Превышение уровня шума образует состав административного правонарушения по статье 6.3 КоАП.

Согласно п. 10 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 23 февраля 2013 г. № 15-ФЗ "Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака" для предотвращения воздействия окружающего табачного дыма на здоровье человека запрещается курение табака в помещениях общего пользования МКД.

Согласно ст. 6.24 КоАП РФ нарушение установленного федеральным законом запрета курения табака на отдельных территориях, в помещениях и на объектах, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 (пятисот) до 1500 (одной тысячи пятисот) рублей.

Согласно ч. 1 ст. 23.55 КоАП РФ дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 6.24 КоАП РФ в части курения табака в лифтах и помещениях общего пользования МКД, рассматривают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор.

Также дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 6.24 КоАП РФ, рассматривают органы, осуществляющие федеральный государственный пожарный надзор (ч. 1 ст. 23.34 КоАП РФ ).

Соответственно, жалобы следует направлять в указанные выше органы.

Плата за жилое помещение и КУ вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен решениями ОСС помещений в МКД. Данное правило предусмотрено ч. 2 ст. 155 ЖК.

Обязанность по доставке платежного документа лежит на исполнителе КУ, то есть на ЖСК. Это следует из подп. «е» п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354.

Платежный документ может доставляться потребителю на бумажном и электронном носителях. Исполнитель КУ обязан разместить платежный документ в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 155 ЖК).

При этом независимо от поступления в адрес собственника ЕПД, собственник обязан вносить плату за жилое помещение и КУ в силу закона. Это предусмотрено ст. 153 ЖК.

В рассматриваемой ситуации, рекомендуем собственникам и нанимателям вносить плату за жилое помещение и КУ независимо от наличия платежного документа. В адрес ЖСК Вы вправе направить жалобу с требованиями осуществлять направление платежных документов. Если ЖСК не будет осуществлять свои обязательства по доставке ЕПД, то собственники вправе обратиться с жалобой в орган ГЖН.

Да, общее собрание членов ЖСК имеет право исключить одного из своих членов из кооператива. Член жилищного кооператива может быть исключен из него на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных жилищным кодексом или уставом жилищного кооператива. Это закреплено ч.3 ст. 130 ЖК.

Этот перечень не является закрытым. Уставом ЖСК могут быть предусмотрены иные основания для исключения из членства кооператива.

Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива). Это определено ч.2 ст. 118 ЖК.

В связи с этим, правовые последствия принятого решения можно спрогнозировать только с учетом положений внутренних документов (устава) ЖСК.

Решение собрания может быть признано недействительным, если:

- допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

- у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

- допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

- допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Данные основания установлены ч.1 ст. 181.4 ГК.

Порядок организации и проведения общего собрания членов жилищного кооператива регламентирован положениями:

·        устава кооператива, устанавливающими для отдельно взятого ЖК, ЖСК порядок созыва собрания его членов (ч. 2 ст. 116 ЖК);

статьи 117 ЖК, определяющими специфику собрания членов кооператива.