Ответ
Капитальный ремонт
многоквартирных домов в
городе Москве
Тема 4: Приемка работ по капитальному
ремонту
Основные нормативные акты, регулирующие
приемку работ по капремонту:
• Жилищный кодекс РФ (преимущественно глава 18 «проведение
капитального ремонта в многоквартирном доме);
• Гражданский кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс города Москвы;
• Закон города Москвы от 27 января 2010 года N 2 «Основы
жилищной политики города Москвы»;
• Распоряжение Департамента КР Москвы от 2 марта 2016 года N
07-14-12/6 Об утверждении Положения о комиссиях по приемке
оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному
ремонту общего имущества в многоквартирных домах,
проведение которого обеспечивает фонд капитального ремонта
многоквартирных домов города Москвы.
Основные нормативные акты, регулирующие
приемку работ по капремонту:
• Постановление Правительства Москвы от 25.02.2016 г. № 57-ПП
«Об утверждении Порядка реализации органами местного
самоуправления внутригородских муниципальных образований в
городе Москве отдельного полномочия города Москвы по
участию в работе комиссий, осуществляющих открытие работ и
приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ по
капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных
домах»;
• Постановление Госкомстата РФ от 11 ноября 1999 г. № 100 «Об
утверждении унифицированных форм первичной учетной
документации по учету работ в капитальном строительстве и
ремонтно-строительных работ».
Иные документы, регулирующие приемку
работ по капитальному ремонту:
• Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным
ремонтом жилых зданий (утвержденны приказом Госгражданстроя
СССР от 07.05.1985 № 135) ВСН 42-85(Р);
• Приказ ФКР Москвы от 05.10.2015 № ФКР-14-44/5 «Об утверждении
Регламента контроля и приёмки работ по договору на выполнение
работ по капитальному ремонту»;
• Приказ ФКР Москвы от 21.05.2019 № 14-109/9 «Об утверждении
методических рекомендаций «О взаимодействии подрядных
организаций с жителями многоквартирных домов при проведении
капитального ремонта общего имущества собственников помещений в
многоквартирных домах»;
• Приказ ФКР Москвы от 31.12.2019 года № 14-279/9 «О внесении
изменений в Приказ ФКР от 05.10.2015 № ФКР-14-44/5».
Основные этапы приемки работ по капитальному
ремонту:
ЭТАП 1:
Организация работы
комиссии по
капитальному ремонту
ЭТАП 4:
Приемка работ по
капитальному ремонту
общего имущества,
подписание акта приемки
работ
ЭТАП 3:
Приемка скрытых работ
по капитальному ремонту
подписание акта приемки
скрытых работ
ЭТАП 2:
Приемка работ по
капитальному ремонту,
проведенных в
помещениях дома,
подписание акта приемки
работ в помещениях
РЕЗУЛЬТАТ:
Выполненные работы по
капитальному ремонту,
подписанные акты
выполненных работ и
справки о стоимости
выполненных работ и
затрат
Общие сведения о приемке работ:
• Фонд капитального ремонта выполняет функции заказчика,
технического заказчика услуг, работ по капитальному ремонту.
Соответственно он и организует приемку работ / услуг;
• Приемка работ / услуг производится соответствующей
комиссией;
• Приемка этапов работ / услуг оформляется соответствующими
актами;
• Итоговая приемка работ / услуг оформляется актом приемки и
справками о стоимости выполненных работ и затрат (формы КС-2,
КС-3).
Состав комиссии по приемке работ:
• Представитель Фонда капитального ремонта либо представитель гос.
учреждения города Москвы, выполняющего функцию заказчика;
• Представитель строительного контроля - инженер технического
надзора Фонда капитального ремонта,
- при приемке работ по разработке проектной документации и
оценке состояния лифтов уполномоченный сотрудник Фонда;
• Представитель подрядной организации – Генподрядчик, подрядчик;
• Уполномоченный депутат совета депутатов внутригородского
муниципального образования в городе Москве;
• Представитель Департамента капитального ремонта города Москвы;
• Представитель организации, осуществляющей управление МКД;
• Представитель управы района или префектуры.
В состав комиссии по приемке работ также могут
быть включены:
• При приемке работ по капитальному ремонту имущества,
содержание которого обеспечивают специализированные
организации (например, лифтовое, газовое оборудование) –
представители данных специализированных организаций;
• Представитель проектной организации - представитель
организации, разработавшей проектную документацию для
выполнения работ
Участие собственников помещений в
многоквартирном доме в приемке работ:
• От собственников помещений в многоквартирном доме в состав
комиссии по приемке работ включается уполномоченный
представитель.
Важно знать!
Уполномоченный представитель включается в состав комиссии
только если капитальный ремонт проводится на основании
решения общего собрания собственников.
Если собственники не приняли решение о проведении
капитального ремонта на общем собрании и не определили
лицо, участвующее в приемке работ, то комиссия работает без
участия представителя собственников.
Приемка работ в жилых и нежилых помещениях:
Приемка
выполненных работ /
оказанных услуг в
помещении
(собственник
помещения
подписывает расписку
о выполненных
работах).
Приемка работ, подписание Акта приемки работ в помещении
по форме, утверждённой приказом ФКР Москвы от 21.05.2019
г. № 14-109/9
Наличие у
собственника
помещения замечаний
к проведенным
работам, включение
замечаний в акт
уполномоченным
представителем собс.
Согласие подрядчика с
замечаниями, их устранение,
приемка выполненных работ /
оказанных услуг в помещении
Возникновение спора
Создание согласительной
комиссии (Заказчик,
представитель подрядчика,
уполномоченный
представитель
собственников)
Назначение
экспертизы
Урегулирование, приемка
Неурегулировани
е Претензия
Урегулирование
, приемка
Суд
Урегулирование, приемка
Неурегулировани
е Претензия
Урегулиро
-вание,
приемка
Суд
Возмещение ущерба, причиненного в результате
капитального ремонта
Возникновение
аварии, причинение
ущерба в результате
выполнения работ
Извещение подрядной
организации,
представителя Фонда
капремонта г. Москвы,
представителя
управляющей организации;
Осмотр места аварии,
составление акта
Направление
претензии в фонд
капитального
ремонта
Урегулирование вопроса,
возмещение ущерба
Возникновение спора Суд
Приемка скрытых работ:
Приемка скрытых
работ
Работа комиссии в составе:
-Представитель генерального подрядчика,
подрядчика,
-представитель организации строительного
контроля,
-представитель авторского надзора
проектной организации.
Приемка скрытых работ,
подписание акта
освидетельствования
скрытых работ
Отказ любого члена
комиссии принять
работы и подписать акт
Устранение замечаний
Приемка скрытых работ,
подписание акта
освидетельствования
скрытых работ
!!! Акт освидетельствования скрытых работ является
приложением к акту выполненных работ. С ним может
ознакомится любой участник приемочной комиссии.
Итоговая приемка работ:
Организация работы приемочной комиссии:
• Приемка работ производится в соответствии с графиком
проведения работ;
• Работу приемочной комиссии организует представитель
Заказчика - Фонда капитального ремонта, он же является
председателем комиссии;
• Члены приемочной комиссии уведомляются о работе комиссии
одним из двух способов:
- заказным письмом с уведомлением о вручении,
- лично под расписку.
• Услуги и работы считаются принятыми только после подписания
акта приемки и справки о стоимости (формы КС-2, КС-3);
Этап 1 начало приемки, предоставление документации:
• За три дня до предполагаемой даты начала приемки работ
Генподрядчик, подрядчик уведомляет Фонд капитального
ремонта о готовности предъявить работы и услуги и направляет
комплект документов, необходимых для принятия работ.
К числу документов относятся:
- акт о приемке и справка о стоимости работ (формы КС-2 и КС 3);
- проектная-сметная документация;
- техническая документация в зависимости от вида работ
(перечень согласно приказу ФКР от 31.12.2019 года № 14-279/9).
• Без предоставления документации приемка не производится;
• Председатель комиссии обеспечивает членам комиссии
возможность ознакомления с технической и исполнительной
документацией по договору на выполнение работ.
Перечень общей исполнительской
документации:
Этап 2 осмотр работ:
• После проверки документации Фонд капитального ремонта уведомляет
членов комиссии о дате, месте и времени работы комиссии (проведении
осмотра и приемки).
• Уведомление производится:
- почтовым отправлением (заказным письмом),
- по электронной почте,
- факсограммой или по телефонной связи.
• Доступ членов комиссии к отремонтированным элементам общего
имущества предоставляют управляющая организация и представитель
управы района или префектуры;
• Комиссия обязана приступить к приемке в срок, указанный в уведомлении
Фонда;
• Продолжительность работы комиссии зависит от объема и состава услуг /
работ по капитальному ремонту предъявленных к приемке, и графика
оказания услуг / выполнения работ.
• В ходе работы комиссия проверяет:
соответствие видов и объемов работ,
качество услуг и (или) работ
оценивает состав и полноту исполнительной и технической
документации,
соответствия оказанных услуг и (или) выполненных работ
договору и требованиям соответствующих норм и правил,
готовность к эксплуатации результата оказанных услуг и (или)
выполненных работ.
Приемка
выполненных работ /
оказанных услуг по
капитальному
ремонту
Подписание акта
выполненных работ
всеми членами
комиссии, приемка
работ
Наличие особого
мнения у представителя
собственников или
депутата совета
депутатов
Отказ от подписания
акта приемки в связи с
выявлением
недостатков в работах
/услугах, устранение
недостатков
подрядчиком
Различные варианты решений приемочной
комиссии:
Наличие возражений на приемку работ у
участника комиссии (кроме депутата совета
депутатов, представителя собственников)
Приемка выполненных
работ / оказанных услуг
по капитальному ремонту
Письменные возражения
на приемку работ / услуг,
наличие особого мнения
у любого члена комиссии
(кроме депутата или
представителя
собственников)
Рассмотрение замечаний
всеми членами комиссий,
предоставление
письменных разъяснений
на возражения
Решение комиссии о
приемке работ
Приемка работ / услуг
Решение комиссии
комиссии об отказе
Отказ в приемке работ / услуг,
устранение замечаний подрядчиком
Наличие особого мнения депутата или
представителя собственников:
Приемка
выполненных работ /
оказанных услуг по
капитальному
ремонту
Наличие особого
мнения у депутата
совета депутатов или
представителя
собственников, отказ
от приемки
Направление акта с
особым мнением в
Государственную
жилищную
инспекцию города
Москвы
Рассмотрение акта
Государственной
инспекцией города
Москвы, визуальное
обследование работ /
услуг (10 дней)
Выдача заключения об
обоснованности
замечаний
Устранение замечаний
подрядной
организацией
Выдача заключения о
необоснованности
замечаний
Приемка работ
Действия комиссии в случае отказа в приемке
работ:
Отказ комиссии в
приемке выполненных
работ и услуг
Составление акта об
обнаружении
недостатков (дефектов) с
указанием перечня
выявленных недостатков
(дефектов) необходимых
мероприятий по их
устранению
Устранение недостатков
подрядчиком,
направление
уведомления в ФКР
Извещение членов
комиссии о повторной
приемке (в течение 1 раб.
дня с момента получения
уведомления от
подрядчика), повторная
приемка работ
Приемка работ
Отказ в приемке работ,
повторение настоящей
процедуры до устранения
Хранение исполнительских схем и иной
документации по проведенным работам:
• Состав документации различается в зависимости от видов работ
и определяется Приказом ФКР 14-279/9 от 31.12.2019 года.
• Исполнительная документация (исполнительные схемы) — это
комплект рабочих чертежей с надписями о соответствии
выполненных по факту работ этим чертежам или о внесенных в
них по согласованию с проектировщиком изменениях, сделанных
лицами, ответственными за производство строительно-
монтажных работ.
• Вся документация в силу части 8 статьи 189 Жилищного кодекса
РФ передается в управляющую организацию. Также она хранится
в ФКР
Мониторинг гарантийных обязательств
Механизмы обнаружения недостатков работ / услуг по
капитальному ремонту в ходе гарантийного периода:
• Сезонные осмотры общего имущества, в том числе элементов на
которых проведен капитальный ремонт совместно с
представителями управляющей организации;
• Внеочередные осмотры общего имущества (например, по
жалобам жителей), в том числе элементов на которых проведен
капитальный ремонт совместно с представителями управляющей
организации;
Важно!
Необходимо предусматривать в договоре управления участие
представителя собственников в проведении осмотров общего имущества
или решать этот вопрос при необходимости в порядке договоренностей.
Действия собственников при обнаружении
недостатков на проведенных работ:
Обнаружение
недостатков в ходе
гарантийного периода
Направление
уведомления в Фонд
капитального ремонта
об обнаруженных
недостатках
Составление
рекламационного акта
форма по Приказу ФКР
от 21.05.2019 № 14-109-
9, фиксация недостатков
Устранение
недостатков
Приемка работ по
устранению
недостатков
Расторжение договора с подрядной
организацией
Расторжения договора с подрядной организацией в судебном
порядке возможно при наличии следующих условий:
существенного нарушения условий договора о проведении
капитального ремонта (например, неоднократного неустранения
недостатков выполненных работ, срыва выполнения работ),
соблюдения претензионного порядка урегулирования спора;
ФКР может обратиться в суд с иском о расторжении договора и
взыскания причиненных убытков. Убытками обычно являются
расходы на выполнение обязательств провинившегося подрядчика
силами сторонних организаций и прочие выплаты (компенсации),
возникшие в связи с нарушением условий договора.
Общественный контроль за ходом
капитального ремонта:
• В целях осуществления общественного контроля за ходом
капитального ремонта в городе Москве работает Городская комиссия
по обеспечению общественного контроля за реализацией
Региональной программы капитального ремонта общего имущества
в многоквартирных домах на территории города Москвы.
• В состав Городской комиссии вошли 216 человек – это члены
Общественной палаты города Москвы, депутаты Московской
городской Думы, депутаты муниципальных образований города
Москвы, представители профессионального сообщества, жилищных
объединений и общественных организаций, ведущие эксперты в
сфере строительства, проектирования и ЖКХ и другие.
• Председателем Городской комиссии назначен Семенов Валерий
Геннадьевич, член Общественной палаты города Москвы.
• Городская комиссия рассматривает вопросы:
включения домов в Региональную программу и краткосрочные планы
капитального ремонта;
информирования граждан о реализации Региональной программы
капитального ремонта;
нормативного регулирования реализации Региональной программы
капитального ремонта;
проведения капитального ремонта домами, открывшими специальный счет;
внедрения энергоэффективных, инновационных технологий при
проведении капитального ремонта.
• По жалобам и обращениям жителей Городская комиссия проводит
общественные проверки и экспертизу. Активно взаимодействует с Фондом
капитального ремонта города Москвы и органами исполнительной власти.
• При Городской комиссии работает «горячая линия» (8-495-223-48-30) для
жалоб о нарушениях, согласительная комиссия для решения возникающих
проблем.
