Часто задаваемые вопросы

Решения собственников и протокол общего собрания собственников помещений в МКД юридическим языком называются «официальные документы». Это связано с тем, что протокол и решения собственников удостоверяют факты, влекущие за собой юридические последствия. Под юридическими последствиями понимают:

• влекут собственникам обязанности в отношении общего имущества в МКД;
• меняют объем прав и обязанностей собственников или освобождают их от обязанностей.

Официальный статус решений собственников и протокола общего собрания закреплен частью 1 статьи 46 ЖК.

 

Оригиналы решений собственников и протокола хранит орган ГЖН в течение трех лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК).

Копии официальных документов общего собрания после его проведения хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Это предусмотрено частью 4 статьи 46 ЖК.

Деятельность по хранению различных документов регулируетсяЗаконом от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации».

Перечень типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения утвержден приказом Приказ Росархива от 20.12.2019 № 236 (далее – Перечень). 

Сроки хранения копий протоколов общих собраний в МКД и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в Перечне не закреплены. Предусмотрен лишь срок для хранения оригинала протокола ОСС. Протокол нужно хранить постоянно (п. 546 Перечня). Это обязанность ГЖИ (ч. 1.1 ст 46 ЖК).

Копии документов ОСС также рекомендуется УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК хранить постоянно. Это обеспечит защиту интересов управляющей МКД организации и собственников помещений.

Кроме того, согласно постановлению Правительства от 13.08.2006 № 491, в обязанности УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК входит хранение технической и иной документации, документов, связанных с выбором (изменением) способа управления, и пр., но не их уничтожение.

Оригиналы решений собственников и протокола хранит орган ГЖН в течение трех лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК).

Копии официальных документов общего собрания после его проведения хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Это предусмотрено частью 4 статьи 46 ЖК.

Внимание
подлинники решений и протокола общего собрания инициатор общего собрания обязан передать в УО, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания

Подлинники решений и протокола общего собрания УО, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение пяти дней обязаны передать в орган государственного жилищного надзора и разместить в ГИС ЖКХ.

Деятельность по хранению различных документов регулируетсяЗаконом от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации».

Перечень типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения утвержден приказом Приказ Росархива от 20.12.2019 № 236 (далее – Перечень). 

Сроки хранения копий протоколов общих собраний в МКД и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в Перечне не закреплены. Предусмотрен лишь срок для хранения оригинала протокола ОСС. Протокол нужно хранить постоянно (п. 546 Перечня). Это обязанность ГЖИ (ч. 1.1 ст 46 ЖК).

Копии документов ОСС также рекомендуется УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК хранить постоянно. Это обеспечит защиту интересов управляющей МКД организации и собственников помещений.

Кроме того, согласно постановлению Правительства от 13.08.2006 № 491, в обязанности УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК входит хранение технической и иной документации, документов, связанных с выбором (изменением) способа управления, и пр., но не их уничтожение.

Внимание
орган ГЖН будет хранить подлинники официальных документов общего собрания в течение трех лет. Это прямо указано в части 1.1 статьи 46 ЖК.

Нарушение порядка уведомления может привести к судебным разбирательствам и невозможности реализовать принятые решения.

Чтобы порядок уведомления собственников был соблюден, необходимо выяснить следующее:

·        кто направляет сообщение о проведении общего собрания;

·        кому направляется сообщение о проведении общего собрания;

·        как направить сообщение о проведении общего собрания;

·        каковы последствия нарушения порядка уведомления.

Кто направляет сообщение о проведении общего собрания
Сообщение о проведении общего собрания направляют инициаторы общего собрания, которыми могут быть:

·        один или несколько собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);

·        УО, осуществляющая управление данным МКД по договору управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

·        ОМС в случаях, предусмотренных ЖК РФ.

Ситуация
Собственник нежилого помещения в МКД вправе инициировать проведение ОСС

Да, вправе.

Собрание собственников помещений в МКД может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений данного дома, т.е. как жилого, так и нежилого помещения. Это предусмотрено ч. 2 ст. 45 ЖК РФ.

Кому направляется сообщение о проведении общего собрания
Уведомить о проведении общего собрания необходимо каждого собственника помещения в МКД. Это установлено ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Собственником помещения в МКД может являться гражданин, организация, муниципальное образование или государство.

При наличии в доме муниципальной или государственной собственности, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в МКД, письменное уведомление необходимо направить:

·        органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ;

·        органу местного самоуправления.

Ситуация
Можно ли направить одно сообщение нескольким собственникам помещения, если оно находится в долевой собственности

Нет, нельзя.

Уведомлять о проведении общего собрания необходимо всех собственников помещений в МКД, независимо от того, является ли он собственником помещения в целом или доли в праве собственности на него. Это исходит из положений ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Как направить сообщение о проведении общего собрания
Законодательством предусмотрены следующие способы уведомления о проведении общего собрания:

·        направление заказным письмом;

·        вручение под роспись;

·        размещение в помещении МКД, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме;

·        иной способ, определенный общим собранием.

Это предусмотрено ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Требования ЖК РФ сводятся к тому, что информация должна быть направлена с обязательным подтверждением ее получения адресатом, если отсутствует иное решение собственников.

Сообщение о проведении общего собрания направляется не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

Ситуация
Можно ли уведомление собственников помещений в МКД о предстоящем ОСС разместить в подъездах МКД?

Да, можно, если этот способ уведомления ранее был утвержден общим собранием собственников (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Если собственники не принимали такого решения, то это является нарушением порядка проведения общего собрания. Тогда необходимо соблюсти требования ЖК РФ: направить сообщение заказными письмами или вручить под роспись.

Ситуация
Можно ли часть собственников помещений в МКД уведомить под роспись, а остальным направить уведомления заказными письмами?

Да, можно.

Направление сообщения о проведении общего собрания собственников заказными письмами и вручением под роспись являются законными способами и не требуют специального решения собственников. Они установлены ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Каковы последствия нарушения порядка уведомления
Нарушения порядка направления и оформления сообщения о проведении общего собрания могут привести к признанию судом недействительными решений, принятых на собрании.

Уведомление собственников - это один из этапов порядка проведения общего собрания, который установлен ст.ст. 45-48 ЖК РФ.

Допущение существенного нарушения порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания является основанием для признания судом недействительным решения собрания. Это предусмотрено п. 4 ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ.

К наиболее распространенным нарушениям можно отнести:

·        уведомление собственников менее чем за 10 дней до проведения собрания;

·        уведомление не всех собственников помещений в МКД;

·        отсутствие повестки дня в сообщении;

·        отсутствие в сообщении места, где можно ознакомиться с документами, которые будут представлены на данном собрании.