ИНСТРУКЦИЯ. РЕМОНТ БАЛКОНОВ (ЛОДЖИЙ)

В большинстве случаев капитальный ремонт балконов (лоджий) состоит из трех частей: ремонт ж.б. плиты, ремонт гидроизоляции ж.б. плиты и ремонт ограждения. В некоторых домах при наличии проводится ремонт ж.б. козырьков. 

Ремонт ж.б. плиты балкона начинается с удаления рыхлого бетона ж.б. плиты и рыхлой ржавчины на выступающей арматуре. После этого на очищенную ремонтируемую поверхность ж.б. плиты необходимо нанести материал для увеличения адгезии (сцепки) ремонтного состава с ремонтируемой поверхностью.

Примером адгезирующей смеси может быть Ceresit CD 30, которая предназначена для создания антикоррозионных покрытий и адгезионных слоев при ремонте бетонных и железобетонных конструкций.

Затем на участки, подлежащие ремонту, необходимо нанести безусадочный материал. Примером материала может быть MasterEmaco T 1100 TIX.

Восстановление гидроизоляции ж.б. плиты балкона начинается с полного (до ж.б. плиты) удаления покрытия (керамическая плитка, стяжка, гидроизоляция) и металлических отливов по контуру плиты. Затем наносится адгезирующий состав. После безусадочным ремонтным раствором выполняется заделка трещин в ж.б. плите при их наличии. Следом на поверхность плиты наносится цементная стяжка по арматурной сетке с обеспечением необходимого уклона в сторону от внешней стены дома. Высыхание стяжки зависит от влажности воздуха и температуры окружающей среды. Средняя скорость высыхания – до 7 дней (в случае попадания прямых солнечных лучей, слишком сухого воздуха или высокой температуры, поверхность следует накрыть полиэтиленовой пленкой, чтобы избежать растрескивания материала). Когда стяжка высохнет, проводится монтаж металлических оцинкованных отливов вдоль свободного края ж.б. плиты. Гидроизоляция (напыляемая или наплавляемая) наносится на всю поверхность ж.б. плиты с заходом на отливы и на поверхность внешней стены дома на высоту 10 – 15 см. По уложенной гидроизоляции на плиточный клей укладывается керамическая плитка пола балкона. Все применяемые материалы должны быть для уличных работ.

Ремонт ограждения балкона состоит в ремонте существующего ограждения (правка, восстановления крепления к полу и внешней стене дома, очистка от отслаивающейся краски и ржавчины, окраска по грунтовке в 2 слоя) и монтаже новых металлических экранов по направляющим. Монтаж экранов рекомендуется монтировать с внутренней стороны балконного ограждения.

Ремонт ж.б. козырьков балконов частично комбинирует в себе ремонт ж.б. плиты балкона и устройство ее гидроизоляционного покрытия. После устройства гидроизоляции не проводится монтаж керамической плитки, но наносится дополнительный слой гидроизоляции в зоне примыкания ж.б. козырьков к внешней стене дома. 

Более подробный порядок проведения работ можно прочитать ниже.

Капитальный ремонт балконов осуществляется в следующей последовательности (этапов):

Этап 1. Ремонт защитного слоя бетона плит балконов (лоджий) 

Данный способ только, если отслоение бетона составляет не более 50 м от наружной кромки и не более 15 мм толщины нижней поверхности плиты на длине 350 мм.

    Порядок работ:

• вручную с помощью молотка и зубила или механическим способом удалить весь рыхлый бетон;
• открытые или оголившиеся участки арматурного каркаса очистить металлической щеткой от ржавчины и покрыть антикоррозионным составом;
• очистить поверхность ж.б. плиты от мусора и пыли;
• нанести на участки, подлежащие ремонту, и открытые арматурные прутья состав, повышающий адгезию (типа Ceresit CD30);
• заделываем участки, подлежащие ремонту, безусадочным раствором, предназначенным для конструктивного восстановления прочности бетонных и ж.б. изделий (типа MasterEmaco T 1100 TIX).

Этап 2. Восстановление гидроизоляции балконов (лоджий).

    Порядок работ:

• демонтировать металлический отлив, разобрать покрытие пола до ж.б. плиты (включая гидроизоляцию);
• при наличии трещин – заделать их безусадочным ремонтным составом;
• очистить поверхность ж.б. плиты от мусора и пыли;
• выполнить песчано-цементную стяжку по арматурной металлической сетке 50х50х3 мм по уклону 1% толщиной от 20 до 50 мм; 
• установить отлив из оцинкованной стали с заведением на стяжку на 150 мм;
• выполнить гидроизоляцию (наплавляемой типа Филизол Н в 1 слой или напыляемой) с заведение ее на стену дома на высоту 100…150 мм и на отлив;
• установить отлив из оцинкованной стали шириной 200 мм в паз коробки двери балкона с напуском на пол балкона;
• выполнить песчано-цементной стяжки по арматурной полимерной сетке толщиной 20 мм;
• выполнить на клеевой плиточной смеси толщиной 10 мм покрытие из керамической плитки для полов. 

Этап 3. Замена ограждающих экранов балконов (лоджий):

Порядок работ:

• демонтировать существующие экраны;
• устранить деформации существующих ограждений балконов (лоджий);
• при необходимости выполнить ремонт существующего ограждения балконов (лоджий) с помощью сварки. Сварку производить по контуру прилегания элементов ограждения. Катет сварного шва не более наименьшей толщины свариваемых элементов;
• при необходимости выполнить крепление ограждения к стенам;
• зачистить существующие металлические ограждения от ржавчины и отслоившейся краски;
• приварить для новых экранов направляющие из прямоугольных металлических труб сечением 40х20х2,5 мм;
• покрыть существующие металлические ограждения и направляющие грунтовкой (1 слой) и эмалью (2 слоя);
• установить защитные экраны по направляющим на саморезы 5,5х25 мм. Экраны лучше устанавливать с внутренней стороны балконов.

Этап 4. Ремонт козырьков над балконами (лоджиями) верхнего этажа (опционально)

Порядок работ:

• демонтировать существующее кровельное покрытие, дополнительные слои гидроизоляции на примыканиях со стеной дома и металлические элементы;
• разборка цементной стяжки;
• при наличии трещин в ж.б. плите – заделать их безусадочным ремонтным составом;
• провести ремонт существующей цементно-песчаной стяжки с обеспечением 1% уклона;
• выполнить устройство отливов и фартуков из оцинкованной стали;
• выполнить монтаж гидроизоляционного покрытия из двух слоев Филизола (нижний слой – Филизол Н, верхний слой – Филизол В);

выполнить устройство дополнительных слоев гидроизоляции в местах примыкания ж.б. плиты козырьков к внешней стене дома.

Часть 4 статьи 168 ЖК предусматривает возможность переноса установленного срока капитального ремонта в МКД при наличии соответствующего решения ОСС.

Итоговое решение о внесении изменений в региональную программу принимается в соответствии с Методическими рекомендациями по принятию субъектом Российской Федерации решений о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (утв. приказом Минстроя от 09.12.2020 № 758/пр, далее - Методические рекомендации). Это предусмотрено в ч. 4.1. ст. 168 ЖК.

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества собственников помещений в МКД, в т.ч. по определению или переносу срока такого ремонта считается принятым, если за такое решение проголосовали не менее 2/3 голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД. Это следует из п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК.

Обратите внимание, что на федеральном уровне отсутствует единый нормативный правовой акт, устанавливающий критерии переноса срока капитального ремонта в региональной программе. В каждом субъекте утверждается такой документ на региональном уровне.

При этом, пунктом 5 Методических рекомендаций указано, что при разработке нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, определяющего порядок внесения в региональную программу изменений, рекомендуется учитывать минимальную продолжительность эффективной эксплуатации элементов отремонтированных конструкций и внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома и проектного срока эксплуатации многоквартирного дома, а также очередной срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах после выполнения их капитального ремонта в соответствии с региональной программой.

 

С 1 января 2022 года субсидии не предоставляют гражданам, если выполнены одновременно два условия:

• гражданин имеет долг за ЖКУ за последние три года;
• долг подтвержден вступившим в силу судебным актом.

Информацию о задолженности региональные власти получают из ГИС ЖКХ.

УО обязана в течение пяти рабочих дней со дня получения запроса предоставить в адрес органа соцзащиты информацию о наличии/отсутствии задолженности, подтвержденной судебными актами. Это предусмотрено п. 21 раздела 10 Состава информации, утвержденного приказом Минкомсвязи, Минстроя от 29.02.2016 № 74/114/пр.

Соцзащита будет направлять уведомления о запросах в личный кабинет управляющей МКД организации и на ее электронную почту. Адресаты запросов подбираются автоматически - по размещенному договору управления, действовавшему на время формирования задолженности.

Обратите внимание, что для определения возможности получения субсидий на оплату ЖКУ гражданин считается должником, если имеется судебный акт о взыскании с него такой задолженности. В ситуации, если задолженность фактически имеется, но не просужена, то для цели получения субсидии такой гражданин не считается должником.

Замена ОДПУ должна проводиться силами и за счет РСО, если срок поверки ОДПУ истекает после 01 июля 2020 года.

С 01 июля 2020 года, вступило в силу постановление Правительства от 18.04.2020 № 554 О внесении изменений в некоторые акты Правительства по вопросам совершенствования организации учета электрической энергии.

Указанным постановлением в п. 136 Правил организации учета электрической энергии на розничных рынках (утв. постановлением Правительства от 04.05.2012 № 442) внесены изменения, определяющие обязанность РСО (гарантирующего поставщика), осуществлять бесплатную установку собственникам помещений в МКД ИПУ и ОДПУ электроэнергии, при их отсутствии, выходе из строя, утрате, истечении срока эксплуатации или истечении интервала между поверками.

РСО обязан установить ОДПУ не позднее 6 месяцев с даты:

- истечения интервала между поверками или срока эксплуатации прибора учета, если соответствующая дата (срок) установлена в договоре энергоснабжения (договоре, содержащем положения о предоставлении коммунальной услуги по электроснабжению);

- получения обращения потребителя или исполнителя, если обращение потребителя поступило исполнителю, об истечении интервала между поверками, срока эксплуатации, о выходе прибора учета электрической энергии из строя и (или) его неисправности;

- выявления истечения срока интервала между поверками, срока эксплуатации, неисправности прибора учета электрической энергии в ходе проведения его проверки.

Установленные ОДПУ должны соответствовать требованиям законодательства РФ об обеспечении единства измерений. Это следует из п. 136 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. постановлением Правительства РФ от 4 мая 2012 г. № 442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии», п.2 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, Федерального закона от 26.06.2008 № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений».

 

Решения собственников и протокол общего собрания собственников помещений в МКД юридическим языком называются «официальные документы». Это связано с тем, что протокол и решения собственников удостоверяют факты, влекущие за собой юридические последствия. Под юридическими последствиями понимают:

• влекут собственникам обязанности в отношении общего имущества в МКД;
• меняют объем прав и обязанностей собственников или освобождают их от обязанностей.

Официальный статус решений собственников и протокола общего собрания закреплен частью 1 статьи 46 ЖК.

 

Оригиналы решений собственников и протокола хранит орган ГЖН в течение трех лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК).

Копии официальных документов общего собрания после его проведения хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Это предусмотрено частью 4 статьи 46 ЖК.

Деятельность по хранению различных документов регулируетсяЗаконом от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации».

Перечень типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения утвержден приказом Приказ Росархива от 20.12.2019 № 236 (далее – Перечень). 

Сроки хранения копий протоколов общих собраний в МКД и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в Перечне не закреплены. Предусмотрен лишь срок для хранения оригинала протокола ОСС. Протокол нужно хранить постоянно (п. 546 Перечня). Это обязанность ГЖИ (ч. 1.1 ст 46 ЖК).

Копии документов ОСС также рекомендуется УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК хранить постоянно. Это обеспечит защиту интересов управляющей МКД организации и собственников помещений.

Кроме того, согласно постановлению Правительства от 13.08.2006 № 491, в обязанности УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК входит хранение технической и иной документации, документов, связанных с выбором (изменением) способа управления, и пр., но не их уничтожение.

Взыскание долга осуществляется в пределах исковой давности. По искам о взыскании задолженности за ЖКУ применяется общий срок исковой давности, а именно: 3 года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч.1 ст. 196 ГК, ст. 200 ГК).

Что делать с требованиями эвакуации

К выходам на кровлю и на чердак не предъявляются требования законодательства в области пожарной безопасности об открывании изнутри без ключа — такие выходы не являются эвакуационными.
Эвакуационные выходы из зданий и сооружений перечислены в пункте 3 статьи 89 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, утвержденных Законом от 22.07.2008 № 123‑ФЗ. Из этих норм следует, что эвакуационным выходом считается в том числе выход из помещений любого этажа, кроме первого, подвального и цокольного на эксплуатируемую кровлю или на специально оборудованный участок кровли, который ведет на лестничную клетку или лестницу третьего типа. Никакого упоминания о неэксплуатируемой кровле, о чердаке в названных пунктах нет. При этом в подпункте 4 пункта 14 статьи 89 Техрегламента напрямую закреплено, что эвакуационные пути не должны включать лифты, эскалаторы, а также участки, ведущие по кровле зданий, за исключением эксплуатируемой кровли или специально оборудованного участка кровли.
Ключи хранится у представителя УК, а запасной комплект у владельцу одной из ближайших квартир. На каждой двери (люке) сделана информационную надпись о месте хранения ключей. Такой порядок предусмотрен пунктом 18 Правил противопожарного режима, утвержденных постановлением Правительства от 16.09.2020 № 1479, пунктами 3.4.5, 4.1.14, 4.6.1.22, 4.6.3.1, 4.6.3.2, 4.8.14 Правил № 170.

Закрыты ли двери на замки, регулярно проверяет прокуратура – в рамках проверки соблюдения законодательства о противодействии терроризму, минимизации и (или) ликвидации последствий проявлений терроризма и экстремизма. На уровне органов МСУ созданы антитеррористические комиссии, которые регулярно проводят рейды по проверке технической укрепленности чердаков, подвалов МКД с целью предотвращения совершения терактов. Оштрафовать за открытый чердак или выход на крышу может также ГЖИ.
   Обеспечивается только круглосуточный доступ к транзитным инженерным коммуникациям представителям организаций городского коммунального хозяйства – водоканала, теплосети, электросети и т. п.

«Закрыть нельзя открывать: что вам нужно знать о дверях на кровлю, чердак, в подвал МКД». Е. Шоломова
© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом».
Подробнее: https://1umd.ru/#/document/16/132887/dfasvt96pc/?of=copy-0d80010720